1️⃣ Vantagens e riscos

✅ Para o casal de idosos (vendedores / usufrutuários)

✅ Vantagens

• Recebem dinheiro imediato pela venda da casa.

• Continuam a viver na habitação até morrerem (direito vitalício).

• Mantêm o uso pleno do imóvel (podem habitar e, em certos casos, arrendar).

• Não ficam dependentes dos herdeiros.

• Podem melhorar a qualidade de vida na reforma.

⚠️ Riscos

• Deixam de ser proprietários legais (apenas usufrutuários).

• Se o contrato estiver mal feito, podem perder direitos importantes.

• Em caso de falha da empresa (falência), pode haver litígios, embora o usufruto esteja protegido no registo predial.

• Os herdeiros não herdam o imóvel (apenas cessando o usufruto).
  
  

✅ Para a empresa (compradora / nua-proprietária)

✅ Vantagens

• Compra o imóvel por valor abaixo do mercado.

• Não tem custos com:

  • Condomínio (normalmente),

  • Manutenção corrente,

  • IMI pode, consoante contrato, ficar a cargo do usufrutuário.

• Obtém um ativo imobiliário com elevada valorização futura.

• No fim do usufruto, fica com o imóvel livre de ocupantes.

⚠️ Riscos

• Não pode usar, vender livremente nem arrendar enquanto existir usufruto.

• Incerteza quanto ao tempo de duração (depende da longevidade).

• Risco de:

  • Degradação do imóvel

  • Conflitos com usufrutuários.

• Capital fica imobilizado por muitos anos.

2️⃣ Enquadramento legal e fiscal em Portugal

📜 Base legal

Este regime está previsto no Código Civil, nos artigos relativos ao usufruto e à nua-propriedade.

O contrato:

• Tem de ser feito por escritura pública ou documento particular autenticado.

• Deve ser obrigatoriamente registado na Conservatória do Registo Predial.

🏠 IMT – Imposto municipal sobre transmissões

• A empresa paga IMT apenas sobre o valor da nua-propriedade, não sobre o valor total do imóvel.
  
  

• O valor é calculado com base em:

  • Idade dos usufrutuários,

  • Tabelas oficiais de desvalorização do usufruto.
    
    

👉 Quanto mais velhos os usufrutuários, maior é o valor tributável (porque o usufruto vale menos).

🧾 IMI – Imposto municipal sobre imóveis

Regra geral:

• O IMI é pago pelo usufrutuário (quem usa o imóvel).

Mas:

• Pode ser definido de outra forma no contrato.

💰 IRS – Para o casal de idosos

• Pode haver mais-valias.

• Se for habitação própria e permanente e cumprirem os requisitos legais:

  • Pode haver isenção parcial ou total de IRS.

• Se o valor for reinvestido noutra habitação ou em certos produtos financeiros, pode haver benefícios fiscais.

⚠️ Cada caso deve ser analisado individualmente por um Contabilista Certificado.

🏢 IRC – Para a empresa

• O imóvel entra como ativo imobilizado.

• Pode haver:

  • Amortizações contabilísticas,

  • Tributação futura sobre mais-valias quando vender o imóvel após a extinção do usufruto.

☠️ O que acontece quando os usufrutuários morrem?

• O usufruto extingue-se automaticamente.

• A empresa passa a ter propriedade plena.

• Basta pedir o cancelamento do usufruto no registo predial.

• Não há nova transmissão nem novo IMT.

⚠️ Cláusulas MUITO importantes no contrato

Recomenda-se incluir:

• Quem paga:

  • IMI,

  • Condomínio,

  • Obras.

• Proibição de despejo.

• Responsabilidade por danos no imóvel.

• Atualização de seguros.

• Direito de fiscalização do estado do imóvel.

✅ Conclusão simples

Este modelo é:

• Excelente para idosos sem herdeiros diretos ou com necessidade de liquidez.

• Muito interessante para investidores de longo prazo.

• Mas exige contrato juridicamente muito bem feito.